考虑到市场环境、法律制度、税收政策等因素的影响，国内目前的操作模式是通过发行专项资产管理计划，即契约型的方式，为证券提供可在交易所转让的流动性。但专项资产管理计划并不能直接收购物业公司股权。

　　而在公募REITs的模式下，投资者可以通过认购成为公司的股东，从而间接持有物业资产的股份，公司将投资收益以股利的方式分配给投资者。

　　由于公司型REITs拥有一个独立的按照投资者最佳利益行事的董事会，而非委托外部管理人负责REITs的运营发展，公募REITs通常可以更好地解决投资者和管理者的利益冲突问题。

　　因为REITs在股票交易所进行交易，具有很好的流动性，所以很容易转化成现金。这对于长租公寓行业来说，是一件好事。REITs还可以通过投资于不同的物业，以分散风险。对长租公寓而言，这样一方面有利于维护投资者的信心，分散投资风险，另一方面也可以促使长租公寓行业形成良性竞争。

　　理想状态下，长租公寓品牌依靠资产质量和运营能力，可以形成从“私募基金收购存量资产改造持有运营公募REITs退出”的完整闭环。

　　这里关键性的一环，则是“资本通过公募REITs融资和退出”的过程，这是资产证券化的“最后一公里”。

　　从结构来看，REITs可被视为一个共同基金，它通过在二级市场融资的方式，来直接投资具有稳定现金流的持有物业，中小投资人亦可参与其中，并获得定期的现金回报和增值收益。

　　通过REITs作为有效的退出渠道，长租公寓品牌可以实现长期的资金回流，缩短开发和建设周期，以及为银行减缓贷款压力提供了可行的途径。

　　2017年开始，由于长租公寓领域的政策利好不断，以长租公寓为标的物业发行比例开始逐渐提升。经过多轮“洗牌”之后，那些具备运营实力、注重产品质量的长租公寓品牌更容易享受到政策红利。

　　一旦公募REITs放开，这些长租公寓头部品牌很可能会成为第一批“试点”。但目前而言，还需要突破以下难点：

　　第一个是底层资产的质量问题。即便国内公募REITs放开，问题的关键还得看底层资产的质量。从目前不足3%的回报率来看，即便公募REITs放开，长租公寓的资产也难以配售。

　　第二个是税负问题。虽然两大证券交易所都明确指出要大力发展公募REITs，证监会和住建部也联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确提出将试点发行公募REITS，但只要财政部和国家税务总局没有在税负问题上“松绑”，公募REITs的推行依旧是“纸上谈兵”。

　　第三是长租公寓收益率远低于国内目前的无风险利率。REITs等资产证券化产品只有在其收益率高于无风险利率情况下才能体现出对机构投资者的吸引力。而目前长租公寓的收益率过低，对机构投资者的吸引力非常有限。

　　此外，区块链技术的大量应用也可能为公募REITs的落地提供有效机制，形成T-REITs（Tokenized REITs的简称，指REITs的Token化与上链），为中小投资者投资房地产打开一扇窗，从而让房地产投资的门槛降低。