有些企业则取中庸之道，比如自如、蛋壳，就是二者兼顾的“轻重并举”模式。这种模式的优势在于，可以通过培养强有力的运营能力，挖掘持有物业的价值空间。

　　那么，长租公寓作为底层资产的收入前景如何呢？对此，我们可以先从长租公寓企业B的财务数据中窥视当前长租公寓存在的某些共同问题。

　　从收入构成来看，租金收入是长租公寓企业B的主要来源，同时这也是产生稳定现金流的保证。2017财年和2018财年，其净收入分别为人民币5.23亿元和8.90亿元，同比增长70.3%。

　　按财年划分，截至2018年6月30日和截至6月30日的2019财年的前三个季度，其净收入分别为人民币5.93亿元和人民币8.98亿元，较上一季度增长51.4%。

　　但将其与经营成本进行对比，就会发现经营成本与收入大致相抵，总成本甚至高于净收入。按财年划分，截至2019年6月为止的9个月，长租公寓企业B每个房间平均月租金1149元，折扣后1075元，平均租金利差为25.1%，折扣后利差为20%；据此计算，每间房月租金价差为215元-288元，不超过290元。

　　但每间房的平均装修费用为1.47万元，如果按照290元的租金利差计算，大约需要50.69个月，也就是超过4年时间才能收回装修成本，然而还没包括装修折旧及租房空置带来的费用。

　　在利润方面，长租公寓普遍处于亏损状态。对于长租公寓企业B而言，亏损的金额远远高于账面上的现金流，目前已累计亏损20.29亿元。2017财年和2018财年，其净亏损分别为人民币2.45亿元和人民币5.0亿元，EBITDA为负人民币9,290万元和负人民币2.68亿元。

　　按财年划分，截至2019年6月30日止9个月，其净亏损为人民币3.73亿元，而现金及现金等价物为人民币3.42亿元，大致相抵。

　　在负债方面，长租公寓企业B陷入“资不抵债”的险境。按财年划分，截至2019年6月30日止9个月，其总资产为20.35亿元，总负债高达27.03亿元；流动资产为7.79亿元，流动负债为17.20亿元。

　　从以上数据来看，目前长租公寓行业仍处于前期“烧钱”的阶段，如果按现有的以租金收入为主的盈利模式来测算，至少需要5-10年时间才能实现良好的盈利，以及稳定的现金流。

　　长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，促使其在开发、运营过程中需要大量的资金支持，重资产模式下的资金要求甚至更高。

　　然而，在私募资本市场上，长租公寓并不是特别受投资者青睐的标的，即使是拥有资本号召力的头部品牌，更多的是持有股份的自家融资方继续追加多轮融资，所得的现金流也很有限仅勉强能够用于还清债务，以维持经营。

　　为了更方便地获取融资，不少长租品牌纷纷提及上市IPO的目标，比如SOHO3Q、自如、蛋壳公寓、青客公寓，目前青客公寓、蛋壳公寓已先后提交了赴美IPO文件。青客公寓预计于11月5日在纳斯达克挂牌上市，证券代码为“QK”。从其披露的经营数据来看，青客公寓此次赴美IPO，更像是舒缓资金压力下的“背水一战”。

　　华尔街有一句名言：如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化。在资产证券化道路上，国内创立了独具特色的类REITs产品，亦称“中国式REITs”，它更多的是将房地产项目公司股权与资产证券化（ABS）相结合，以未来能够产生的可预期稳定现金流（如租金、物业经营性收入等）为基础的结构化融资产品。