即便国内公募REITs放开，问题的关键还得看底层资产的质量。从目前不足3%的回报率来看，即便公募REITs放开，长租公寓的资产也难以配售。

　　观点指数盈利不足一直是长租公寓行业的“痛点”，截至目前处于盈利状态的长租公寓屈指可数。也就是说，长租公寓必须依靠源源不断的外部融资才能勉强维持经营。但我们知道，风险资本的加持是暂时性的，到达一定的时间点后，如果没有见到实际收益，就会出现“逃离”。

　　截至2019年前三季度，因资金链断裂而倒下的长租公寓数量超过25家。其中，备受关注的乐伽公寓在8月7日官方宣布正式停止运营，其“高收低租”的烧钱模式被人诟病。

　　另一方面，在私募融资收紧的环境下，有报道称，蛋壳、自如、青客公寓纷纷转向寻求上市募资的道路。美东时间10月7日，青客公寓正式递交赴美IPO文件，成为国内首家披露招股书的长租公寓企业。碰巧的是，在青客递交申请书的同时，悦如公寓称其无力维持1600套房源的运营成本和资金压力，现阶段资金链断裂，只能出售公司予郑州比逊达美公寓管理有限公司，但后来收购事项因故中止。在融资道路上，除了寻求上市，还有一种可能存在的方式是公募REITs。据报道称，上海证券交易所在2019新年致辞中表示，“上交所推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs”。

　　2月9日，《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2019～2020年）》发布，明确指出要大力发展公募REITs。

　　随后的3月21日，据外媒报道，上海证券交易所近期召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目，以期推出上交所第一批试点。

　　目前为止，中国内地还没有发展出真正意义上的公募REITs。那么，假设在政策等条件成熟的情况下，在长租公寓领域推出公募REITs的可能性有多大？目前长租公寓行业满足了哪些条件，还有哪些难点是需要突破的？

　　理想情况下，长租公寓本身具有“资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，在政策带动下租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产。

　　根据国际经验，基础资产应当为优质的、能够产生稳定真实、持续、稳定现金流的资产，物业的毛租金收益率需达到6%以上。这对于不足3%的长租公寓行业来说，达到此条件并非易事。

　　因为经营成本远远高于净收入总额，为了维持稳定的现金流，长租公寓企业通常采取两种方式：一种是“租金贷”，另一种是寻求融资。如今政策严控“租金贷”，寻求融资成为长租公寓纾解资金压力最快速的方式。

　　由于类REITs增长速度快、利润空间高，因而受到资本市场青睐。截至2019年前三季度来看，作为类REITs的长租公寓产品数量约为14个。在这些发行类REITs产品的企业里，目前而言长租公寓企业A是实现了资产管理完整闭环的企业之一。

　　从2012年底创建资产管理品牌，到2013年中期募集收购型私募基金，再到改造提升物业资产，实现资产持有运营，最后到类REITs的成功发行并退出，长租公寓企业A建立起了自己的资产管理程式，为长租公寓筹资难的“痛点”，找到了一个新出口。一旦推出标准公募REITs，其闭环会更加完整。这给那些背后没有强有力资本支撑的长租公寓企业树立起标杆，大家可以共同享受公募REITs红利。

　　长租公寓并不是一个短期盈利的行业，因此不少业内企业均对其未来发展保持信心。当城市发展到一个成熟阶段，房地产市场不再只是单纯的买卖关系，而衍生出更多的租赁关系，因为这样可以使城市容纳更多的人。

　　在现有的长租公寓运营模式中，可分为轻资产和重资产。前者即“二房东”，利润主要来自交易的差价，操作简便，容易复制，可快速实现规模扩张，但是竞争相当激烈，而且容易形成“高收低租”的恶性竞争，难以产生良好的规模效应；后者是操作最难的，也难以实现大规模扩张，但能带来不错的盈利。