按照蛋壳公寓的说法，规模扩大以后，出租率应该同步上长，但实际上公寓数量和出租率的增长相比并不乐观。

　　2018年，蛋壳公寓的出租率为77%，同比减少9个百分点；2019年前三季度的出租率为87%，同比增加4个百分点。

　　单从同比增长看，增加4个百分点是好的迹象。不过，蛋壳公寓的退租现象严重，现金流有较强的依赖性。

　　先从退租看，招股书资料显示，2017年、2018年和2019年前9个月蛋壳公寓因租客退租而返还的预付租金分别为4.36亿元、17.57亿元和17.57亿元，客户的退租呈现加速趋势。

　　再看现金流，据招股书显示，蛋壳公寓通过收取大量的预付租金，形成巨额资金池。招股书资料显示，2019年前9个月，蛋壳公寓个人预付款7.94亿元，来自金融机构的预付款高达31.06亿元，两者合计达到39亿元，这些预付款是支撑蛋壳公寓现金流的关键。

　　随着蛋壳公寓进入了更多北上深以外的城市，已租出公寓的平均月收入也有所下降。2018年已租出公寓的平均月收入为2352元，同比减少了4%；2019年前三季度，已租出公寓的平均月收入为2155元，同比大幅减少了11%。

　　据克而瑞研究数据，长租公寓行业平均利润水平仅2%-4%，现金流回正周期至少在6年以上，属于微利型行业。在激进式的跑马圈地后，截至2018年末，蛋壳公寓的资产负债率为83%；到了2019年三季度末，蛋壳公寓的资产负债率高达100%。

　　从蛋壳公寓现在的处境来看，IPO的募资只是一个开始。一旦上市，其融资规模、力度或仍将加大。但随着万科，龙湖等资金雄厚的房地产商入局长租公寓，蛋壳未来的对手或更加强大，而这或是蛋壳最大的瓶颈之一。