提问：房姐问下，投资商铺在那一块比较好在3w到6w的底商，我在光谷这边，但是这边底商价格都很高

　　1.能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；

　　微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。

　　商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。

　　再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。

　　最重要的是：商铺的未来需求端不确定性要远远大于住宅和优质写字楼。本金能收回多少，存在非常大的变数。

　　3.商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，不建议购买。

　　提问：房姐您好，夫妻均在京工作，预计5-6年不回汉。女方武汉落户正在办理中，我们手头有160左右资金，可二套公积金贷款。想在汉投资房。看了您的一些文章，最终锁定在光谷二手房和汉阳城投四新新房，对武汉不太熟悉，依据我们的情况，想听听您的建议。1、投光谷还是四新更优？2、光谷二手房有没有可推荐的区域？3、四新看长期，也很中意，但是听说很难摇号，茶水费现在多少合适？另外有什么途径可以提高我们的购买率？4、160+二套公积金在武汉可以拆分购买二套吗？如果可以，有什么建议。谢谢啦！

　　回答：1.光谷和四新相比，光谷未来潜力更大，不过目前处于高位，淘二手笋盘，可以做高评高贷，降低首付。四新属于刚需盘，目前处于低位，好上车，等配套跟上来之后未来涨幅也会不错。

　　房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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