中小城市成交规划建筑面积保持稳定，成交均价同比上涨一线城市：成交面积下降，成交楼面均价下跌。2019年1-9月，商办用地成交规划建筑面积同比下降34.5%，成交楼面均价同比下跌15.8%，平均溢价率为6.4%，较2018年同期提高4.4个百分点。

　　2019年以来，线下零售回暖，而线上零售增速下滑明显；且线上线下逐渐融合发展，线下零售企业在“互联网+”转型下经营状况有所改善。线上和线下零售额同比增速的差值已经趋向于逐渐收窄，整个零售市场正面临着新的发展格局。

　　随着城镇化持续推进，中小城市城镇人口快速提升，消费总量逐渐扩大。2000年以来，我国农村人口每年减少超过1400万人，全国城镇化持续推进。而伴随中小城市崛起的庞大消费群体，将成为支撑商业地产市场发展的新动力。

　　中小城市消费结构升级，推动商业地产发展迎来新机遇。首先，中小城市正在经历一场消费结构升级“革命”，城乡居民消费结构正向发展型、服务型消费、新型消费升级。其次，新消费群体逐渐庞大，中小城市80后与90后群体的个性化、体验式消费促成了“小镇青年”经济的繁荣。总的来看，购物中心逐渐向中小城市下沉，正契合了中小城市面临的商业市场缺口和消费升级需求。

　　优化布局，强化产品运营，强强联合推动规模增长3.1 购物中心重点布局经济活跃度高、消费能力强的华东地区中小城市

　　从代表企业商业项目分布来看，华东地区经济发达的中小城市项目数量较多。新城控股目前在全国80多个城市在建及开业100余座吾悦广场，三四线成。从区域分布看，华东地区城市数量占比过半，除上海和南京等热点城市外，其余项目多分布在以昆山、张家港、义乌和瑞安为代表的经济发达及消费力强的百强县市。万达旗下万达广场项目遍布全国一至四线城市，华东地区项目数量为114个，明显高于其他区域。

　　从企业拿地情况来看，2017年至今，商业地产代表企业在三四线城市商办用地拿地规模占比超6成，显著高于一、二线城市。具体城市来看，企业在桂林、盐城商办用地拿地规模占比超8%，扬州、亳州和淮安占比超3%。

　　中小城市居民消费特征和一、二线城市有明显区别，坚持以市场和消费者需求为导向成为项目规划和定位的前提。如宝龙地产着力打造三大商业品牌“宝龙一城”、“宝龙城”和“宝龙广场”；其中“宝龙广场”定位中端，在全国多个中小城市核心区域均有运营。“宝龙广场”产品形态更强调家庭一站式购物中心，通过对零售百货、特色美食、超市、电影院及其他休闲设施等全业态、多品牌的引进，不但能够满足不同人群的购物、餐饮及******需求，而且还提升了商业物业所在城市的生活环境。

　　在收入水平提高和消费结构升级等因素的影响下，传统以零售为主的购物中心已经不能满足人们的消费需求，而兼具当地文化和商业特色的体验式消费逐渐成为中小城市商业地产发展的关键要素。商业地产企业通过对文化、建筑和城市风格等不同元素的融合，为中小城市商业项目的空间设计和运营管理注入新的发展活力。同时，在市场竞争不断加剧的背景下，商业地产企业借助风格新颖、主题欢乐的营销活动将自身文化与消费者的情感元素结合起来，进而达到客户粘性和品牌影响力的高效提升。

　　由于信息技术的不断整合与迭代，技术创新成为商业地产升级和发展的重要方向。目前中小城市居民对新型消费模式的诉求和现有商业项目体验、服务落后等现状尚不匹配，而以大数据、人工智能为代表的智慧商业正在不断提升消费者的购物体验及购物中心的运营效率，商业地产企业拥抱互联网成为了行业发展的新趋势。商业地产企业和互联网企业正利用各自的商业资源和技术优势，通过数据化管理，在各城市构建起线上线下一体化的商业闭环。