在刚刚经历开发商渠道费用的争论之后，12月1日，一则世联行（SZ:002285）将要收购同策的公告再度引发对渠道的关注。

　　可以看到，伴随着房地产市场环境的变化，以及更多“新玩家”的入局，行业的原有格局也在逐步发生变化。

　　就在不久前的8月，世联行、同策咨询刚刚联合房产经纪平台58同城（US:WUBA）宣布共建“中国PMLS平台”，共同规划在新房及二手房分销渠道服务合作上的新蓝图。

　　从合作、赋能到收购与被收购，无疑再度让业界猜测新房代理、分销领域竞争形势的严峻。对此，业内人士普遍认为，两家代理龙头企业的结合是一场主动消除内耗的强强联手，同时也是为应对“新玩家”贝壳找房的一种被动选择。

　　在贝壳找房董事长左晖眼中，2019年的新房总成交额超过15万亿元，其中，渠道占比为20%，未来将占到50%。

　　而景晖智库首席经济学家胡景晖则认为这个比例可能会更高——预计未来可能80%到90%要通过渠道销售。

　　看到机遇的同时，贝壳也不愿意错过这个机会。2019年1月，不满周岁的贝壳找房开始了二次架构调整， “全面投入新房业务体系建设”成为本次调整的重点，也成为贝壳找房新一年的发力点。

　　“三年内新房业务要做到20000亿元销售额。”对于贝壳新房业务，负责人潘志勇立下了一个充满“雄心”目标，以2019年全年渠道预计总成交额计算，这个数字达到全行业占比的两成有余。

　　彼时，贝壳新房的野心还多被理解为“决心”与“豪言壮语”。毕竟，一直以来新房领域均是代理公司的天下，而开发商也没有想过自己的“话语权”会被动摇。但行业的变化速度出乎了多数人的意料，仅一年后，便传出了渠道商与开发商关系“倒置”的传闻，河南洛阳、天津甚至北京的部分地区均传出乙方“选择”甲方的报道。

　　“贝壳今天在服务水准、技术能力、内部管控等诸多方面是行业领先的。”胡景晖并不否认贝壳的优势，但他也表示，这不能成为超额定价，碾压式消灭竞争对手的理由和依据。

　　事实上，在此之前，第三方新房渠道的角色多由代理公司来充当，但有观点认为，传统代理的销售模式相对保守，现在的房地产市场行情大不如前，传统代理公司需要变得更为主动以应对新的市场环境。

　　随着房地产增量时代已成往事，熟悉的“开盘售罄”逐渐变得遥不可及，对于希冀强化去化、提升回款的开发商来说，不得以越来越多的与中介进行捆绑。

　　不过，即便在市场环境不甚理想的背景下，使用渠道也并非唯一的方法。“产品力和营销能力够强的话，其实可以不需要依赖于渠道。” 和硕地产首席分析师郭毅对蓝鲸房产表示，比如说像中海、融创这样的企业，其实都很少用到这个第三方的渠道，而更多的是通过自有的渠道方式实现项目的去化。

　　事实上，传闻中被收取高渠道费用的城市与项目也存在自身的原因。有业内人士对蓝鲸房产表示，与传统代理相比，以贝壳找房为代表的新势力有着较强的客源基础以及执行力，而这也使得其在案场获客表现更为突出。但同时这类企业的影响力对市场覆盖面也并非没有区域限制，而真正出现高额渠道费用的项目，本身可能也存在去化困难的问题。

　　以天津为例，根据克而瑞数据，截至今年10月份天津商品住宅库存共计3887万平方米，消化周期达到32.7个月，与热门城市不到半年的消化周期形成鲜明反差。而受此影响，天津10月12个新开盘项目，整体去化率也仅为42%左右。

　　“从开发商自身来讲，如果本身能够提供好的产品、好的价格，同时把营销上该做的一些常规一些动作做到位，在客户渠道上能够提前布局，这样用开发商自有的渠道团队其实同样可以完成客户引流的工作。但反之，如果说企业在某一方面有所缺失，那在现在这样的一个相对困难的市场环境下，肯定不利于项目的销售。”