2019年11月8日立冬，深圳，房地产综合服务提供商深圳世联行地产顾问股份有限公司(世联行，002285.SZ)董事长陈劲松，在由明源地产研究院举办的“2019年中国房地产总裁峰会”上表示，“别指望房价过了今年冬天，政府看到还不行会放松政策，房价就上升，这个歌就别唱了，这一页就翻过去吧。”他说，前线客户变化的程度“超出我们的想象”——三个月前来看楼的客户不一定会达成交易，“原来客户对买房有着宗教般的虔诚，现在正在丧失”。

　　陈劲松说，整个中国房地产行业从现在开始进入新变局，需要新动能、新玩法。他预计“五限”（限购、限贷、限价、限售、限商住房）政策明年一季度会逐步放松，但即使放松，“金融政策也是最要命的，只要是去杠杆这个大的原则不动，我认为房地产市场依然不会好”。

　　“冬天来了，春天也就应该不远了。因为整个行业目前经历的历史变局来源于过去行业整体的发展模式，如果能够转变运营模式、增长模式，其实可以变得没那么难受。”他指出，“地方债政策已经放松了，我们要看这个地方债用在什么地方，用在哪些轨道交通上，哪些大基建上，然后我们跟着地方债投的地方去投资，否则我们在每一个城市看这个地块好还是那个地块好，会有方向性的错误。”

　　陈劲松说，过去通过高杠杆、高周转、高去化的支撑，催生了宇宙级的开发商，这里面非常重要的就是融资的方式，以前的调控对融资方式没动过，但是在今年，尤其是年中出台了两个极其严厉的关于房地产金融方面的限制，使得行业一下出现了问题。

　　“我们不仅把财务杠杆用到了极致，而且过去三年整个行业还加了宇宙级的经营杠杆，如果你完全没有加经营杠杆和表外杠杆的话，今年不会特别难受，但是你加了经营杠杆和表外杠杆，你就会出问题。”

　　他进一步解释说，经营杠杆，比如说合伙人跟投机制；表外杠杆，比如说明股实债等；这些东西在行业上升期都没问题，都会加快增长，但很多杠杆是刚性的，即便不是绝对的刚性，也是弹性有限，一旦估值、货值和市值出现问题，房地产行业就会出现去杠杆带来的巨大的压力。

　　他认为，“房地产严格来说其实就是金融，因此我们一定要注意金融在去杠杆上会怎么样传导，会怎么样发生变化。当金融出问题，一个城市、一个项目有违约的情况，会导致连锁反应，会导致大面积的违约。”

　　“经常碰到开发商跟我说，他这个城市很健康”，陈劲松指出，但房地产行业是跟整体金融环境捆在一块的，有横向和纵向传导机制。很多三四线城市，原先因为全国性的开发商没进，区域性的开发商都是小心翼翼的，没用什么杠杆，市场风险没有那么大传导的力量。“可是，当标准化产品全国复制的这帮兄弟进入了那个城市，他们在别的城市出问题，而这个城市的项目营销几乎是托底的保证的时候，价格自然会受影响。所以千万不要以为这里价格不高，不会有问题。”

　　对于近期多家房企反腐，陈劲松也表达了自己的看法。他说，近几年高管普遍跟投，在市场下行的时候，跟投基本兑不了现。在这种时候，原先预计的进度又普遍被拖延，各公司普遍加强了销售KPI，给管理层下了很多严格的KPI回款制度，导致整个行业营销系统漠视心态和售楼处腐败。

　　“原先卖楼都有行业规矩，我们大概就是1%以下的代理费；现在启动渠道，渠道费用6%，营销费用上升了6倍，这个渠道营销费用都是谁在分？这里面涉及的不是100万元、1000万元，而是上亿的腐败。”

　　对于商办，陈劲松认为，各地政府应该扭转对商办的偏爱，太愿意干商办，对住宅太歧视，以至于商办出现问题只有一个出路，就是改使用功能，就是应该改公寓、改住宅。

　　对于租赁市场，他说，最大的问题是开发商到现在为止还没有把主要精力往租赁放，因为路径依赖，高周转需求。“但是当集体用地可以不被政府收回，直接进入租赁市场的时候，你那些自持物业还高价买，怎么能算得过来回报率？”