事实上，中海管理层曾说，房地产21年7月开启的这一轮行业深度洗牌出清和调整的结果，将直接影响或决定

　　对比之下，华润置地如今连续2年成为行业利润王，这根本得益于华润商业地产为代表的第二曲线亿净利润贡献，而商业战略，正是华润早在10年前甚至更早前就看到中国商业地产的蓬勃机会。而如今，其他头部房企即使想追赶，也已经来不及了。

　　在这个敏感时点，笔者看到来自全球四大投行之一的高盛最近发布了一个关键报告。《经济转向内需驱动：聚焦中国房地产价值链中的买入机会》，在这个报告中，比较吸引笔者的是，高盛从大视野给出了中国房地产2035年行业的量化格局和发展态势。

　　尤其从2025年4月新房销售掉头向下的态势以及2025年整个经济基本面的高度承压，预计2025年销售将继续下滑到8万亿~8.5万亿左右。

　　按照推算，新房24年到35年预计二度收缩（9.7亿平米*40%）4亿平米左右。但随着房地产存量需求的持续大爆发，高盛预测2035年整个地产链（包含二手房、装修市场等）潜在市场规模将达到5.7万亿。这较2024年增长70%。

　　比如10余城市还是能够相对安全有现金流有利润的持续开发，大多三四线城市和普通二线城市都被头部房企暂时放弃拿地了。

　　比如只有10余头部央国企还能形成“持续拿地，持续开盘，持续热销”的滚动开发的良性循环发展，大部分房企已丧失拿地能力，都在无奈去库存，积蓄现金流活下去。

　　对比之下，高盛也强调2023年美国\日本东京大都市区的前10大开发商基本占比也再40%\50%。

　　即房企为规避风险，纷纷加速退出三四线城市，集中资源深耕一线年百强房企新增土储中，一线%，二线%，三四线%，这意味着整个百强房企拿地的“火力”已经92.5%的集中于一二线城市。

　　高盛指出，未来政府土地供供应将更多源于“城市需求”驱动，开发商也同样如此，有持续需求的地方就会产生持续供应。基于此，未来主流头部开发商会进一步高度集中在中国一二线城市扩张。

　　笔者也看到一个数据，即2024年拿地金额前10的房企，没有一家房企投资城市超过20个，基本都是10个上下。

　　一位10强房企拿地负责人表示：“北京、上海、深圳、广州等一线城市以及杭州、苏州、南京、合肥、西安、成都等优质二线城市，作为中国经济最有活力的地方，我们都长期看好。未来主要投资资源都会集中在这些高能级城市，以保证公司实现规模、利润、流动性、安全性的均衡。”点击了解，AI内容生产百宝箱

　　高盛预计，到2035年，中国房地产二手房销量将达到8亿平米（基本判断）~9亿平米（乐观判断）。

　　其一，新房销售量2024年才9亿多平米，这对应了2024年9.7万亿的新房销售额。显然，2035年二手房销售量9亿平米是个很可观的数字。

　　而2024年二手房成交面积进一步增长5%，达到6.0亿平米，占新房和二手房总交易面积的45%。

　　整体看，2020年到2025年，二手房交易占比从20年的20%到25年的46%，显示了在新房市场急速下行时，二手房销量占比开始提高到“半壁江山”新高度。

　　66%是什么概念？这与发达国家60%-90%的水平相当，比如笔者了解的当下美国房地产二手房销售占比就高达90%，新房只占据10%。

　　那么，按照高盛2035年二手房9亿平米计算，这意味着未来2035年新房二手房销售总量在13.5亿平米，推算下来，2035年新房在4.5亿平米左右。

　　即2035年新房销售额大概在5万亿~5.5万亿左右！（考虑到未来GDP按照3%、5%，全国销售售价在1.2万\平米左右）。

　　正如高盛报告所强调：到2035年，二手房交易和装修交易所增长的市场需求，将很大程度上抵消未来新建住房的减少。具体到2035年，二手房交易与装修市场需求将为房地产上下游价值链公司带来5.7万亿市场需求，这个市场相对2024年将增长70%。

　　高盛预测，基于约1%的综合翻新率和110亿平方米的建筑存量，高盛预计2035年翻新需求将达20亿-23亿平方米（较2024年增长近乎翻倍，2024年为12亿平方米），占建筑施工总量的60%。

　　为何装修需求会大爆发？高盛解释主要依赖二手房交易占比提升（占比升至66%）和改善型需求增长（置换、适老改造）。

　　未来中国房地产市场的长期发展将转向“存量优化+结构性机会”模式，一二线城市的核心资产、二手房交易及翻新装修需求，将是未来十年的关键增长点！